Zawarcie umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, a konieczność uzyskania zgody zgromadzenia wspólników.

Kodeks spółek handlowych przewiduje w art. 17 § 1, że  jeżeli do dokonania czynności prawnej przez spółkę ustawa wymaga uchwały wspólników albo walnego zgromadzenia bądź rady nadzorczej, czynność prawna dokonana bez wymaganej uchwały jest nieważna. Oznacza to, że spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może dokonać zbycia nieruchomości jedynie w przypadku uzyskania zgody wspólników wyrażonej w formie uchwały zgromadzenia wspólników podjętej przed zawarciem umowy lub po upływie maksymalnie dwóch miesięcy od dokonania czynności prawnej.

Pojawia się pytanie, czy dla zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości konieczne jest uzyskanie zgody wspólników w formie uchwały zgromadzenia wspólników?

Odpowiedzi na powyższe pytanie udzielił Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 lutego 2014 roku, sygn. akt I ACa 1347/13, w którym zostało także przytoczone orzecznictwo Sądu Najwyższego odnośnie powyższego zagadnienia. Sąd zauważył, że zawarcie przez spółkę umowy przedwstępnej nawet z skutkiem dalej idącym, tj. uprawniającym stronę umowy przedwstępnej do wystąpienia na drogę sądową z roszczeniem o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.) nie prowadzi do nabycia własności nieruchomości, a więc nie wywołuje skutku rozporządzającego i w związku z tym nie wymaga zgody wspólników.

Sąd stwierdził także, że powyższe pozwala na wniosek, iż zgoda wspólników nie jest również konieczna w przypadku dochodzenia przed sądem wykonania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, czyli zawarcia umowy przenoszącej własność. Uzasadniając to stanowisko Sąd stwierdził, że orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Orzeczenie to ma charakter konstytutywny i samo w sobie nie jest oświadczeniem woli pozwanej spółki. Dla jego skuteczności nie jest więc konieczna uchwała wspólników, wymagana w świetle art. 228 k.s.h. dla złożenia ważnego oświadczenia woli przez samą spółkę.

Przyjęcie przeciwnego stanowiska doprowadziłoby do sytuacji, w której zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione byłoby jedynie od woli spółki, ponieważ wspólnicy wyrażając zgodę na zbycie nieruchomości działają nie jako podmiot zewnętrzny w stosunku do spółki, ale jako organ spółki. W konsekwencji strona umowy przedwstępnej mogłaby zostać pozbawiona roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. umowy nabycia nieruchomości.

Podsumowując należy stwierdzić, że dla zawarcia umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością nie jest konieczne uzyskanie zgody wspólników w formie uchwały zgromadzenia wspólników.