Roszczenie przy zmianie MPZP
Zdarza się, że ktoś kupuje niezabudowaną nieruchomość z zamiarem wybudowania na niej budynku – mieszkalnego lub innego typu. Podejmuje stosowne działania takie jak uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), decyzji o odrolnieniu działki, zleca sporządzenie projektu budowlanego oraz uzyskuje pozwolenie na budowę.
Problem pojawia się gdy w trakcie wykonywania powyższych działań na obszarze, na którym znajduje się nieruchomość uchwalony zostaje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym niemożliwe jest zabudowanie działki budynkiem.
Pojawia się pytanie, czy właściciel nieruchomości może dalej zmierzać do zabudowania działki, a jeżeli nie, to co może zrobić, aby uzyskać rekompensatę w związku z niemożliwością jej zabudowany?
Odpowiedź na powyższe pytanie przynosi ustawa z dnia 27 marca 2003 roku – o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładniej jej art. 65 ust. 1 i 2 (w przypadku uzyskania już pozwolenia na budowę) oraz art. 36 i 37 (w przypadku braku pozwolenia na budowę).
W sytuacji, gdy udało się uzyskać pozwolenie na budowę nic nie stoi na przeszkodzie, aby kontynuować budową, nawet jeżeli według nowego miejscowego planu na danej działce nie można postawić budynku. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powoduje wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę.
Natomiast w przypadku braku uzyskania pozwolenia na budowę przed uchwaleniem miejscowego planu nie jest możliwe kontynuowania inwestycji, natomiast jest możliwe wystąpienie z roszczeniami na podstawie art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tymi przepisami, w przypadku gdy na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego korzystanie z nieruchomości w sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe, bądź istotnie ograniczone, istnieją trzy różne roszczenia, z którymi właściciel może wystąpić w stosunku do gminy, a mianowicie:
- żądanie odszkodowania za rzeczywiście poniesioną szkodę;
- żądanie wykupienia nieruchomości;
- żądania odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości - w przypadku jej sprzedaży innej osobie.
Co ważne, zgłoszenie jednego z powyższych roszczeń uniemożliwia skorzystanie z pozostałych. Przykładowo - w przypadku wystąpienia z roszczeniem do gminy o wykupienie nieruchomości nie można żądać odszkodowania za rzeczywiście poniesioną szkodę lub - przy sprzedaży nieruchomości innej osobie - nie można domagać się od gminy odszkodowania za utraconą wartość.
Co oznaczają powyższe żądania oraz czego konkretnie można domagać się od gminy zostanie wyjaśnione w kolejnych wpisach.
___________
1. Dz.U.2018.1945.t.j.
